租赁合同效力问题向来是租赁合同的核心问题，而商用房产租赁与一般房屋租赁相比，不但租赁期限长，标的额大，而且往往与房屋联建、合作开发等相关联，权利义务关系比较复杂，一旦租赁合同效力发生问题，对当事人权益和房地产经营会造成很大影响。界定商用房产租赁合同的效力，做好相关法律风险的防范，对维护租赁合同双方的合法权益具有重要意义。
2009年9月1日施行的最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁司法解释》）在合同效力认定上明确了以下三点：第一，限定了无效合同的范围。仅将违法建筑物租赁合同、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同、未经出租人同意的转租合同认定为无效。在违法建筑物范围认定上，确定未取得建筑工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证建设的房屋、未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，超过批准使用期限的临时建筑为违法建筑。第二，对欠缺生效条件租赁合同，采取了补救性措施，即当事人只要在一审法庭辩论终结前，取得了法律、行政法规规定的条件，不存在《合同法》第52条规定的无效情形，就认定合同有效。第三，对未办理租赁房屋备案手续的，若以此为由请求确认合同无效，不予支持；约定登记备案为生效条件的，未备案但已实际履行，也仍认定为有效。但是，在日益复杂的审判实践中，仅有这些规定是远远不够的，许多问题有待明确和解决。下面，笔者就实践中经常遇到的几种商用房产租赁合同的效力作一简要分析：
一、以划拨土地上建成的房屋进行商业出租而签订的租赁合同的效力
以划拨方式取得土地使用权并非对价方式，对划拨土地上建成的房屋进行商业出租签订的租赁合同的效力，应当结合法律规定，具体问题具体分析，从土地使用权人的类别、转让后土地的实际用途等多角度进行细致考量。
最高人民法院在昆明市公安消防支队与重庆市垫江复合保温材料总厂等房屋租赁纠纷案件中，认为消防支队使用的土地是通过划拨方式取得的国有土地，消防支队未经批准擅自改变土地用途和房屋使用性质，违反了《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律、行政法规的强制性规定，从而认定该划拨土地上的房屋租赁合同无效。同时，审理该案的审判长程新文法官在《最高人民法院民事案件解析（房屋买卖、租赁纠纷）》一书中说明对该合同效力否定还缘于另一理由：即消防支队属于国家机关，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条、第45条规定的划拨土地使用权和地上建筑物出租，其土地使用者必须为公司、企业、其他经济组织和个人。
最高人民法院2003年公布甘肃兰州红丽园商贸有限责任公司与甘肃诚信电线电缆有限责任公司房屋租赁合同纠纷上诉案，仅仅引用了《城市房地产管理法》做出判决，认为划拨土地上建筑物的租赁合同有效。在最高人民法院审理的解放军某部与张某房屋租赁合同纠纷上诉案中，认定投资建设他人划拨土地上立项的房屋并承租建成后房屋而签订的租赁合同有效，在西安交通大学第二医院与陕西惠源物业管理有限公司投资建房、房屋使用权纠纷一案中亦认为，国有划拨土地进入市场经营导致国家土地收益损失，如果房屋建成后能以补缴土地收益金的方式弥补可能造成的损失，亦判决合同有效。可见，最高人民法院在划拨方式取得的土地使用权上房屋出租而签订的租赁合同的效力认定上，逐渐采纳了有效的观点。
二、以未办理产权证书房屋签订的租赁合同的效力
对于此类合同的效力问题，在审判实践中作法不一。认定无效者所依据的主要是原建设部《城市房屋租赁管理办法》第6条：未依法取得房屋所有权证的不得出租。但该“办法”已被2011年2月1日起施行的住房和城乡建设部《商品房屋租赁管理办法》所取代，后者则删去了未依法取得房屋所有权证不得出租的情形。而且，依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）》第3条、第4条之规定，该原建设部规章不能作为认定合同无效的依据。另外，最高人民法院在《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》中亦明确答复：“认定房屋租赁合同因出租房屋未办理产权证书而无效，缺少法律依据。”
最高人民法院审理的甘肃省水利厅与甘肃省嘉宝商贸有限责任公司房屋租赁、房屋买卖纠纷一案，在“本院认为”部分明确指出：房屋所有权人出租、出售属于自己（产权无争议）的房屋，是其行使对所有物收益、处分权的行为。在产权无争议的情况下，其所签订的房屋租赁合同、房屋买卖合同不因所有权人缔约时没有取得所有权证而无效。所以，对于合法建造并占有的房屋进行租赁的，不因未办理房屋产权证书而无效，最高院的观点是一贯的、明确的。
三、以未经消防验收合格房屋出租而签订的租赁合同的效力
此类合同的效力一直是司法审判中涉及较多的问题。最高人民法院在2004年3月4日发布《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》（以下简称《函复》）中对此问题进行了明确解答。《函复》依据未经验收合格的租赁房屋是否为《消防法》所规定的必须经验收的房屋而区分租赁合同的效力，必须验收的，应当认定租赁合同无效；反之，则不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。同时，该《函复》区别了消防验收与消防检查两种不同的行政行为，对租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报安全检查的义务人为该企业的开办经营者，消防检查不是认定房屋租赁合同效力的依据。而《房屋租赁司法解释》并未对未经消防验收合格的房屋租赁合同的效力进行直接规定，但在第8条有关承租人的合同解除权中规定：租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。从该条的解释上看，违反法律、行政法规关于消防验收规定的房屋，显然属于该条适用范围，由于合同解除以有效合同为条件，所以从该条规定明显可以得出未经消防验收合格并不影响租赁合同的效力。《房屋租赁司法解释》对未经消防验收合格的房屋签订的合同效力的间接确认可能指导今后法院相关案件的判决。
另外需要注意的是，商用房产租赁合同被确认无效后，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。承租人经出租人同意进行装修装饰、扩建的，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方按照各自导致合同无效的过错分担现值损失；承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担，出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。